─░tfa ile kiral─▒k ev

Yasan─▒n kriz zamanlar─▒nda gayrimenkul al─▒m─▒n─▒ desteklemeye ├žal─▒┼čt─▒─č─▒ bir ara├ž, D.L. ─░talya'n─▒n kilidini a├ž.

─░tfa ile kiral─▒k ev

─░tfa ile kira

konut hakk─▒n─▒n korunmas─▒

Bizim g├Âz├╝m├╝z├╝n ├Ân├╝ndeydi: ya┼čad─▒─č─▒m─▒z krizden muzdarip olan sekt├Ârlerden biri de gayrimenkul sat─▒┼č─▒.
├ľzellikle gelece─čin belirsizliklerine ek olarak likidite eksikli─či de sorun yaratmaktad─▒r.
├ľte yandan, i┼či olan ve dolay─▒s─▒yla da taksitin ├Âdenmesini destekleyebilenler bile, ├žo─ču zaman ipotek almak i├žin gerekli olan pe┼činat─▒n bir kenara b─▒rak─▒lamam─▒┼čt─▒r (ipotekler nadiren% 100'd├╝r ve bu noktada daha az uygun) ya da o depozitoda var ise, ancak i┼č kayb─▒, ├žocuk do─čumu vb. gibi gelece─čin bilinmeyenleriyle ba┼č etmeyi tercih eder.
├ľte yandan, pe┼činat─▒n ├Âdemesini yapabilen ancak ipote─či alma zorunlulu─ču bulunmayanlar veya ┼čimdiki zamanda sahip olmad─▒─č─▒ bir gelece─če sahip olmak i├žin bekleyenler olabilir (mesela s─▒rayla bir ev satmas─▒ gerekir) olabilir.
Kanun, i├žinde bulundu─čumuz ┼čartlara ra─čmen gayrimenkul sat─▒┼č─▒na izin veren ara├žlar─▒ te┼čvik etmeyi ama├žlamaktad─▒r.
Bu ara├žlar aras─▒nda ayr─▒cakira itfa ile, ayn─▒ zamanda itfa ile kiralama olarak da adland─▒r─▒l─▒r, hatta sat─▒n almak i├žin bir kira olarak bug├╝nsanat─▒. 23 D.L. n. 133/2014, D.L. ─░talya'n─▒n kilidini a├ž.
Enstit├╝ at─▒fta bulundu D.L. n. 133 temel olarak kiralama ile olas─▒l─▒k bir g├╝n, ┼čefe tan─▒nan sat─▒n almak.
Bu s├Âzle┼čmeli rakam bug├╝n D.L. n. 133 D├╝zenleme, bazen g├Ârece─čimiz gibi, avantajlar─▒ olan ancak ayn─▒ zamanda dezavantajlar─▒ olan hantal.
Ama ├Ânce i├žeride belirtilen kurallar─▒ ├Â─črenelim D.L. n. 133/2014, her zaman oldu─ču gibi, yasa metinlerinin tam okunmas─▒na at─▒fta bulunulmas─▒ ve somut davalar─▒n ├ž├Âz├╝m├╝ i├žin konunun uzman dan─▒┼čmanlar─▒na ba┼čvurmak i├žin her zamankinden daha fazla tavsiyede bulunma.
Dahas─▒, meselenin burada tam olarak ele al─▒namayacak kadar karma┼č─▒k oldu─ču fikrini verelim.

D.L. ─░talya'n─▒n kilidini a├ž

m├╝lk sat─▒n alma f─▒rsatlar─▒

L 'sanat─▒. 23 bu nedenle disipliniitfa ile kira her ┼čeyden ├Ânce bir tane sa─člayarak tan─▒m enstit├╝n├╝n ba┼čl─▒─č─▒nda; ba┼čl─▒k hangisini ilgilendiririm m├╝teakip m├╝lklerin sat─▒┼č─▒na dayanan zevk s├Âzle┼čmeleri; Metinde, bu s├Âzle┼čmeler bize bunlar olarak tan─▒mlanmaktad─▒r. kirac─▒n─▒n belirli bir s├╝re i├žinde sat─▒n alma hakk─▒ ile bir m├╝lk├╝n kullan─▒m─▒n─▒n derhal tahsis edilmesini sa─člayan finansal kiralama d─▒┼č─▒nda, s├Âzle┼čmede belirtilen ├╝cretin bir k─▒sm─▒n─▒ da (V. sanat─▒. 23, CO.1, D.L. n. 133/2014).
Yani biz hemen var kullan─▒m m├╝lk├╝n kirac─▒ taraf─▒ndan tan─▒nan ihtimal ile birlikte sat─▒n belirli bir s├╝re i├žinde; Bu olas─▒l─▒─ča g├Âre, ├╝cret ayl─▒k olarak (muhtemelen daha y├╝ksek ve) k─▒smen bor├žland─▒r─▒lacak transferin de─čerlendirilmesi.
Bu nedenle, s├Âzle┼čme yap─▒s─▒n─▒n tamam─▒, en ba┼čtan sat─▒n alma imkan─▒ ile ko┼čulland─▒r─▒lm─▒┼čt─▒r.
Bununla birlikte, bu ┼čekilde iletken olma olas─▒l─▒─č─▒, karar vermekte ├Âzg├╝rd├╝r.
Sat─▒n alma hakk─▒n─▒ kullanmad─▒─č─▒nda, s├Âzle┼čmenin ba┼č─▒ndan beri kurulmu┼č olan ├╝cretli kiran─▒n bir k─▒sm─▒ kendisine iade edilecektir (v. sanat─▒. 23, CO.1-bis, D.L. n. 133/2014).
Standart mektubundan taraflar─▒n s├Âzle┼čmeyle sat─▒n alma i├žin verilen toplam─▒n hangi k─▒sm─▒n─▒n (bu nedenle hepsi de─čil) bu durumda iade edilmesi gerekti─čini belirleyebilecekleri a├ž─▒kt─▒r.
Y├╝klenicinin haklar─▒n─▒ garanti alt─▒na almak i├žin s├Âzle┼čmede fesih s├Âzle┼čmesi feshedilir. ├Âdenmemesibir dizi kanonun ard─▒┼č─▒k olmayanlar─▒ bile; ancak, s├Âzle┼čmenin karar i├žin sa─člayamad─▒─č─▒ asgari uyumsuzluk seviyesi y├╝zde olarak belirlenmi┼čtir.
D.L. n. 133 yani, taraflara karar verilmesi i├žin ├Âdenmemesi gereken ├╝cretlerin say─▒s─▒ konusunda tam bir takdir yetkisi b─▒rakmaz ve y├╝zde, yani, yirminci s├Âzle┼čmenin feshi i├žin sa─člayamad─▒─č─▒ toplam ├╝cret say─▒s─▒n─▒n (v. sanat─▒. 23, co.2, D.L. n. 133/2014).
Yani, burada bile, kira kontrat─▒nda oldu─ču gibi, gecikmeler nedeniyle s├Âzle┼čmenin feshi var, ancak farkl─▒ bir ┼čekilde ├žal─▒┼č─▒yor, ├ž├╝nk├╝hipotez al─▒┼č ve sat─▒┼č.

Kira s├Âzle┼čmesinin geri ├Âdemeli transkripsiyonu

m├╝lk s├Âzle┼čmesi ve teslimi

S├Âzle┼čme uyar─▒nca emlak kay─▒t defterine girilir.sanat─▒. 2645-bis c.c.; bu transkripsiyon ayr─▒ca belirtilen etkilerle ayn─▒ etkilersanat─▒. 2643, CO.1, n. 8, ticaret kanunu. (V. sanat─▒. 23, CO.1, D.L. n. 133/2014).
Bu ne anlama geliyor?
Gayrimenkulle ilgili belirtilen i┼čler (tam olarak, Makaleler. 2643 ve ss. ticaret kanunu.) yaz─▒ya d├Âk├╝lmeli; bu i┼člem garanti eder kesinlik ili┼čkilerde, yani, yanl─▒┼č i┼člemlerden ka├ž─▒nma olas─▒l─▒─č─▒: ├Âr. Kendisini kimle birlikte sunaca─č─▒n─▒ ┼čart ko┼čmak, ancak m├╝lk sahibi de─čil, m├╝lk sahibi olmak veya el koyma m├╝lk├╝n├╝ sat─▒n almak; transkripsiyon da verir sipari┼č Ayn─▒ mal─▒n ayn─▒ ki┼či taraf─▒ndan daha sonra sat─▒lmas─▒ durumunda: ├ľzet olarak, ilk ├Ânce yaz─▒y─▒ yazanlar ├╝├ž├╝nc├╝ taraflara kar┼č─▒ ├╝st├╝n gelir.
L 'sanat─▒. 2645-bis ├ľzellikle, d├╝zenler - burada s├Âz konusu oldu─čunda ilk etapta -, transkripsiyon s├Âzle┼čmelerin elemelerindeki Ta┼č─▒nmaz─▒n Elde Edilmesi: Do─črulanm─▒┼č veya adli olarak onaylanm─▒┼č taahh├╝tnameyle veya ├Âzel senetlerle yap─▒lan ├Âzel yaz─▒mdan kaynaklan─▒yorsa kopyalanmalar─▒ gerekir (bkz. sanat─▒. 2645-bis, co.1 c.c.).
Bu durumda, kesin olan─▒n (veya ├Ân s├Âzle┼čmeyi ger├žekle┼čtiren di─čer talebi veya ├Ân s├Âzle┼čmelerin ├Âzel performans─▒n─▒ elde etmeyi ama├žlayan talebi kabul eden c├╝mlenin) transkripsiyonu) ├Ân s├Âzle┼čmenin yaz─▒lmas─▒ndan sonra gelecek vaat eden sat─▒c─▒ya kar┼č─▒ yap─▒lan transkriptleri ve yaz─▒lar─▒ esas al─▒r. (V. sanat─▒. 2645-bis, co.2 c.c.).
├ľzel bir ┼čekilde y├╝r├╝tme taraf─▒ndan y├Ânetilmektedirsanat─▒. 2932 c.c. ve s├Âzle┼čmenin tamamlanmayan etkilerini ├╝reten bir c├╝mle ile elde edilir (v. sanat─▒. 2932 c.c.).
etkileri ancak sahip oldu─čunuz transkripsiyonun sadece e─čer i├žinde kesin sonu├ž i├žin kararla┼čt─▒r─▒lan tarihten bir y─▒l ya da ilk teminat─▒n yaz─▒m─▒ndan itibaren 3 y─▒l i├žinde kesin s├Âzle┼čmenin veya herhangi bir durumda ├Ân s├Âzle┼čmenin veya adli talebin y├╝r├╝t├╝lmesini te┼čkil eden ba┼čka bir s├Âzle┼čmenin transkripsiyonu s├Âzle┼čme y├╝k├╝ml├╝l├╝─č├╝n├╝n belirli bir performans─▒n─▒ elde etmeyi ama├žlamak; Aksi takdirde asla sahip olmad─▒lar ((v. sanat─▒. 2645-bis, co.3).
Durumundaitfa ile kira, sanat─▒n co.3'├╝. 23, D.L. n. 133/2014 belirtilen ├╝├ž y─▒ll─▒k s├╝reyi uzat─▒rsanat─▒. 2645-bis c.c. S├Âzle┼čmenin s├╝resi boyunca ve herhangi bir durumda on y─▒l─▒ ge├žmeyen bir s├╝re i├žin.
S├Âzle┼čmeyle ilgili ├Ân s├Âzle┼čmeler de kopyalanabilir. in┼ča edilecek veya yap─▒m a┼čamas─▒nda olan binalar─▒n k─▒s─▒mlar─▒ (V. sanat─▒. 2645-bis, co.4, 5 ve 6, ticaret kanunu.).
Etkilerisanat─▒. 2643, CO.1, n. 8 c.c. Dokuz y─▒ldan daha uzun s├╝reli kira s├Âzle┼čmelerinin metni ile ilgilidir.
Birine g├Âre k─▒lavuz taraf─▒ndan haz─▒rlanan Ulusal Noterler Konseyi baz─▒ t├╝ketici dernekleriyle birlikte Yasaya g├Âre, sat─▒n almak i├žin kiran─▒n transkripsiyonu, b├Âl├╝nd├╝─č├╝ iki a┼čama ile ilgili olarak iki y├Ânl├╝ bir etki yarat─▒yor:
ÔÇó kullan─▒m─▒n tan─▒nmas─▒ ile ilgili olarak ├╝├ž├╝nc├╝ taraflara uygulanabilirli─čin etkisi;
ÔÇó Kirac─▒n─▒n sat─▒n alma hakk─▒n─▒ kullanma durumunda mal─▒n m├╝lk├╝n├╝ devretme y├╝k├╝ml├╝l├╝─č├╝ ile ilgili olarak bir ├Ân s├Âzle┼čme kayd─▒yla ├╝retilene benzer bir rezervasyon etkisi.
Ayr─▒ca, al─▒nt─▒ sanat─▒. 23, D.L. n. 133/2014a├ž─▒k├ža, medeni kanunun baz─▒ normlar─▒n─▒n uygulanmas─▒n─▒ ifade eder, yani: transkripsiyonun iptali ├Ân s├Âzle┼čmelerin listesi (bkz. sanat─▒. 2668, .4 c.c.); ├╝zerinde ├Ân haz─▒rl─▒klar─▒n tamamlanamamas─▒ i├žin kredi yaz─▒l─▒ sanat─▒. 2775-bis c.c.); ve ├╝zerindeteminat─▒n iyi nesnesinin ipote─či (V. sanat─▒. 2825-bis c.c.) yan─▒ s─▒ra Makaleler. 1002'den 1007'ye belirli y├Ânlerini d├╝zenlemekintifa hakk─▒ bu:envanter ve garanti, eksiklik veya teminat─▒n yetersizli─či, le intifa hakk─▒ ile kar┼č─▒lanan masraflar, le ola─čan├╝st├╝ onar─▒mlar, sahibinin onar─▒m yapmay─▒ reddetmesi ve aksesuar binas─▒n─▒n k─▒smi kal─▒nt─▒lar─▒; itibaren Makaleler. 1012 ve 1013 ticaret kanunu., hala y├Ânlerini d├╝zenleyenintifa hakk─▒ yani intifa s─▒ras─▒ndaki izinler ve ihaleler ile ilgili i┼člemler ve dava masraflar─▒; uyumlu olarak.
Durumunda ba┼čar─▒s─▒zl─▒k i├žin sorabilirsinizicra s├Âzle┼čmeye istinaden, adli isteme g├Âre'Mad. 2932 c.c. (V. sanat─▒. 23, co.3, D.L. n. 133/2014).

Yap─▒m a┼čamas─▒nda emlak ve finansman─▒n alt b├Âl├╝m├╝

D.L. n. 133 o zaman kiras─▒z, kiradan etkilenen binalara uzan─▒r, e─čer evlerdeyse, yasaksanat─▒. 2222/2005 Say─▒l─▒ Kanun H├╝km├╝nde Kararname ve zevk vermekten vazge├žmedi─čini belirtir (v. sanat─▒. 23, co.4, D.L. n. 133/2014).
Kararname 122 i├žerdi─či ─░n┼ča edilecek bina al─▒c─▒lar─▒n─▒n m├╝lkiyet haklar─▒n─▒n korunmas─▒na ili┼čkin h├╝k├╝mler... ve hepsisanat─▒. 8 bunu sa─člar Noter, ┼čartnameyle e┼čzamanl─▒ olarak veya e┼čzamanl─▒ olarak, kredinin hisselerin alt─▒na b├Âl├╝nmesi veya ipote─čin teminat olarak ├Âdenmesi veya ├Âdenmesi i├žin bir teminat─▒n veya teminat olarak ├Âdenmemesi i├žin bir teminat─▒n devam etmesi halinde sat─▒┼č tapusunun imzalanmas─▒ ile devam edemez. m├╝lkiyet.

─░tfa ve varsay─▒lan ile kira

S├Âzle┼čmenin ├ž├Âz├╝lmesi ba┼čar─▒s─▒zl─▒k Son ba┼čvuru sahibinin, sonuncusu, devir bedelinden tahsil edilen ├╝cretlerin bir k─▒sm─▒n─▒ yasal ├ž─▒karlarla iade etmek zorundad─▒r; ├ľte yandan, fesih, kirac─▒n─▒n ihlali nedeniyle ger├žekle┼čirse, m├╝lk├╝ iade etmesi gerekir ve ├Âdenen ├╝cretler tazminat olarak ├Âdenmeye devam eder (s├Âzle┼čme ile aksi kararla┼čt─▒r─▒lmad─▒k├ža) (v. sanat─▒. 23, co.5, D.L. n. 133/2014).

─░tfa ve iflas ile kira

evin korunmas─▒

Y├╝klenici s├Âzle┼čmeyi s├╝rd├╝remezse, iptal edilmemelerini sa─člayan kurala tabi (iflas iptali ile) ba─čl─▒ olarak kopyalanan sat─▒┼člar ve ├Ân sat─▒┼člar2645-bis maddesi S├Âz konusu h├╝km├╝n ├╝├ž├╝nc├╝ f─▒kras─▒ uyar─▒nca etkileri sona ermemi┼č, do─čru fiyata sonu├žlanan ve konut kullan─▒m─▒na ili┼čkin m├╝lkle ilgili olarak, Al─▒c─▒n─▒n veya akrabalar─▒n─▒n ve akrabalar─▒n─▒n ├ť├ž├╝nc├╝ derece, yani, iflas beyannamesi tarihinde bu varl─▒─č─▒n fiilen kullan─▒lmas─▒ veya yat─▒r─▒m yapmak i├žin yat─▒r─▒m yap─▒lmas─▒ ┼čart─▒yla, al─▒c─▒n─▒n i┼čyerinin as─▒l yerini te┼čkil etmesi ama├žlanan konut d─▒┼č─▒ binalar (V. sanat─▒. 67, co.3, lett. c., R. D n. 267/1942).
Di─čer taraftan, kirac─▒ ba┼čar─▒s─▒z olursa, bekleyen ili┼čkilere ili┼čkin kurallar uygulan─▒r.sanat─▒. 72, R.D. n. 267/1942 - hangi referans─▒n yap─▒ld─▒─č─▒ - temel olarak m├╝tevelli Heyeti'nin (alacakl─▒lar komitesinin izni ile) ili┼čkide olup olmayaca─č─▒na karar vermesini sa─člar.
─░flas m├╝teahhitinin s├Âzle┼čmeden feshetmeyi se├žmesi durumunda, belirtilen belgede belirtilen karar kurallar─▒ ge├žerli olacakt─▒r. co. 5, sanat─▒. 23, D.L. n. 133/2014 (V. sanat─▒. 23, co.6, D.L. n. 133/2014).

Geri ├Âdemeli kira s├Âzle┼čmesi sirk├╝leri

Daha sonra itfa ile kira s├Âzle┼čmesinde 19 ┼×ubat 2015 tarih ve 4 / E say─▒l─▒ Gelir Kurumu Genelgesi, ba┼čl─▒kl─▒ Do─črudan vergiler ve dolayl─▒ vergiler amac─▒yla, m├╝teakip m├╝lk sat─▒┼člar─▒na dayanan zevk s├Âzle┼čmelerine uygulanan vergi rejimi - D.L.'nin 23. maddesi 12 Eyl├╝l 2014, n. 133.

Mortgage ve itfa ile kira

K─▒sacas─▒, geri ├Âdemeli kira, ipote─če eri┼čmek i├žin pe┼činat ├Âdemeyenlere bir ├ž├Âz├╝m sunuyor gibi g├Âr├╝n├╝yor; Belli bir s├╝re i├žin, ili┼čkinin belirtilen normlara bir kira olarak ger├žekle┼čece─či kira, konut kredisinin yerine ge├žer.
Tabii ki ├╝cret, hem kira s├Âzle┼čmesinin kalemini hem de sat─▒n alma olarak verilen bedelin bir k─▒sm─▒n─▒ i├žerecektir.
Bu s├╝renin sonunda kirac─▒ ya sat─▒n al─▒r ya da b─▒rak─▒r.
Bu noktada, e─čer sat─▒n almak isterse, daha ├Ânce sahip olmad─▒─č─▒ bir likiditesi olmad─▒k├ža, ba┼člang─▒├ž ÔÇőÔÇőtutar─▒ndan az olsa bile, kredi i├žin ba┼čvurmas─▒ gerekir; bu arada, pe┼činat olarak ├Âdemek i├žin bir ┼čey bir kenara koymay─▒ ba┼čarabilip g├Ârmedi─či, ki bu zor, aylar boyunca (hem kira hem de sat─▒n alma dahil) y├╝ksek bir ├╝cret ├Âdemek zorunda kald─▒.

Kefaret ile kiralama, riskler

Geri ├Âdemeli kira s├Âzle┼čmesinin avantajlar─▒ a├ž─▒kt─▒r: muhtemel al─▒c─▒ kullan─▒r ancak hemen sat─▒n almaz ve bu arada sat─▒n al─▒m i├žin gereken tutar─▒ ├Âdemeye ba┼člar; istekli sat─▒┼č g├Ârevlisi hemen ba┼člar gelir koymak m├╝lk├╝n├╝n iyili─či, bu zamanlarda satmak o kadar kolay de─čil.
Nedir riskler fidye ile kira ile ├žal─▒┼čan?
─░┼čte bunu g├Âsterece─čiz baz─▒.
─░├žin mal sahibi her ┼čeyden ├Ânce, derhal sat─▒┼č yapamamak, dolay─▒s─▒yla toplam tutar─▒ elde etmek de─čil, sadece periyodik bir ├Âdeme yapmak dezavantaj─▒ var.
Bu nedenle likidite ihtiyac─▒ varsa bu ├ž├Âz├╝m de─čildir.
E─čer bir taraftakirac─▒ Binan─▒n ├Âzel bir bak─▒m─▒na sahip olmas─▒ gerekir, ├ž├╝nk├╝ bir g├╝n kendi olabilir, di─čer taraftan her bir yerin riski vard─▒r, yani kirac─▒ yak─▒nda temerr├╝de d├╝┼čebilir; Bu noktada, b├╝y├╝kanne hakime ba┼čvurmak zorunda kalacak.
Kirac─▒ i├žin dezavantaj ortalaman─▒n ├╝st├╝nde bir ├╝cret ├Âdeyerek, hem rant─▒ hem de almay─▒ ├Âder ve sat─▒n almak isterse her durumda bir maksi taksit ├Âdemesi gerekir. Tabii ki, sat─▒n almamaya karar verirse s├Âzle┼čmeyi geri alabilir.
Ancak, genel olarak prosed├╝r biraz hantal g├Âr├╝n├╝yor ve her durumda yasa, s├Âzle┼čmeyle taraflar─▒n, kirac─▒n─▒n devir i├žin dikkate al─▒nan miktar─▒n bir k─▒sm─▒n─▒ geri alabilece─čini ├Âng├Ârmektedir (v. sanat─▒. 23, co.1-bis, D.L. n. 133/2014).
Geri ├Âdemeli kira s├Âzle┼čmesi bir noter taraf─▒ndan d├╝zenlenebilir, ancak imzalanmamal─▒ ve kopyalanmamal─▒d─▒r, ancak b├Âyle bir unsurun olmamas─▒ t├╝m i┼člemi daha riskli k─▒lar.
S├Âzle┼čme, in┼ča edilecek binalar─▒n al─▒m─▒ gibi koruma ├Ânlemleri kapsam─▒nda de─čildir. ├╝retici taraf─▒ndan garanti garantisi y├╝k├╝ml├╝l├╝─č├╝ (bkz. sanat─▒. 2, D.Lgs, N. 122/2005).
Yukar─▒da belirtilenler ─▒┼č─▒─č─▒nda, iki hesap yapmak kesinlikle tercih edilir, ┼ču anda sat─▒n alamazsan─▒z, ancak gelecekte bekledi─čimizden, i┼člemin daha pahal─▒ oldu─čundan, bu potansiyel olarak yararl─▒ olan s├Âzle┼čmeli form├╝l├╝ kullanmay─▒ d├╝┼č├╝n├╝n. basit kira; ve her durumda, uzman dan─▒┼čmanlarla temasa ge├žmeniz, ba┼člang─▒├žtan notere g├╝venmeniz ve s├Âzle┼čmenin ba┼č─▒ndan itibaren transkript istemesi tavsiye edilir.



Video: Fatih ─░tfaiye Caddesinde Kiral─▒k Daire,Fatih ─░tfaiye Caddesinde Sat─▒l─▒k Daire