Uzlaşmadan sonra mülkün kusurlarını veya kusurlarını keşfederseniz ne yapmalısınız?

Mülkün ilk ve tesliminden sonra, kusurlar ve kusurlar tespit edilirse, olası alıcı için mevcut yasal çözümler nelerdir?

Uzlaşmadan sonra mülkün kusurlarını veya kusurlarını keşfederseniz ne yapmalısınız?

Mevzuat hükümleri ve ön sözleşmenin işlevi

Diyelim ki bu hükmü ile ön sözleşme satıcı binanın anahtarlarını alıcıya vermiştir, böylece tadilat işlerine tapu tarihinden önce başlayabilir. Eve girdikten sonra vade sahibi alıcı varlığını fark eder sızma dairenin içinde.
Onun haklı ret sonuçlarına ulaşmak için son sözleşme satıcı yukarıda belirtilen kusurların giderilmesini sağlamazsa?
Gelecekteki alıcı lehine yapılan korumalar nelerdir?
Soru farklı endişe çareler Borçlu alıcıya, Borçlu Satıcıya karşı, keşif hipotezinde ahlaksızlıklar Noterlik işleminin sona ermesinden önce, vaat edilen satışın nesnesinin konusu. Ön kontratın işlevlerini ele alarak başlayalım.

Ön satış sözleşmesi


Birkaç yasama hükümlerine rağmen ön arasında emlak satışıBununla birlikte, ulaşılabilir hedefler göz önüne alındığında, bu sözleşme formu yaygın olarak kullanılır.
Borçlu alıcının alım yapmak için gerekli mali kaynağa sahip olmadan anlaşmayı durdurmak istemesi durumunda, bir uzlaşmanın imzalanması en uygun çözümdür. Ayrıca, kabul edilen tutarın tamamını ödemeden mülkün mülkünü kaybetmek istemeyen satıcı için de hoş bir fırsattır.
Ön kontratın önemi ayrıca, aboneliğinden sonra, olası alıcının gerekli ve daha ileri düzeyde çalışmaları için zamana sahip olacağı gerçeğinden ortaya çıkar. araştırmalar mülkiyet. Bu nedenle varlığını doğrulamak mümkün olacak herhangi bir arıza tapudan önce malın teslimi üzerinde mutabakata varılırsa daha kolay bulunacaktır.
Onun gelince yasal yapıön sözleşme, tarafların mutabık kaldığı sözleşmedir. mecbur etmek, biri diğerine karşı, bir sonuçlandırmak bir gelecekteki sözleşmehangi temel elementlerin önceden belirlenmiş olduğu.
Bu nedenle ön sözleşmeden sözleşme yapma yükümlülüğü doğar, bu da müteakip bir sözleşmenin öngörülmesine rıza gösterme yükümlülüğüdür.
Etkileri var sadece zorunlu tarafların kendilerini daha önce sunmaları gereken noter Uzlaşmaya tabi varlığın mülkiyetinin devredileceği sözleşmeyi imzalamak.
Daha önce de belirttiğimiz gibi, belirli bir yasama disiplini olmadan yasal bir figürün varlığındayız. Medeni kanunda bu tür sözleşmelere çok az referans var:

  • makale 1351 İlk sözleşmenin, son sözleşme için yasanın gerektirdiği şekilde olması gerektiğine göre, medeni kanun;
  • makale 2932 Medeni Kanun, nihai sözleşmeyi yapmak zorunda olan kişinin yerine getirmemesi halinde karşı tarafın bir tane alabilmesi için yargı üreten yargıç tarafından etkileri sözleşme sonuçlanmadı;
  • makale 2645 bis D.L. 31 Aralık 1996, n. 669, yasaya dönüştürülmüş Onaylayan 28 Şubat 1997’nin 30’u trascrivibilità Medeni Kanunun 2643 üncü maddesinde belirtilen işlemlerin ön sözleşmesinin yapılması.

Burada analiz edilen duruma gelince, biz bir varlığında ön sözleşme için etkileri erken, tarafların öngördüğünden teslim dell 'hareketsizKesin sözleşmenin etkilerinin kısmi olarak öngörülmesi, çeviri etkisi hariç.
Binanın malzemenin kullanılabilirliği göz önüne alındığında, alıcı tarafından elde edildiğinde, düşünüldüğü takdirde, son sözleşme ve bu ön satıcının sorumlulukları ile ilgili olarak eşitlenebilir cevap arasında malzeme mengeneleri Satılık vaat edilen malların
Bu nedenle olacaklar attemptable senet alıcısı eylemler gerçek alıcıyı satıcıya kim teklif edebilir? bunlar uygulanabilir somut davaya kuralları madde arasında satış ile ilgili garanti benim için ahlaksızlıklar ve etkili bir mülkiyet devri olmasa bile, kusurlar?

Ön satışta kusurlar için garanti geçerli değildir.

Durumunda ticaret, garanti benim için ahlaksızlıklar alıcı tarafından göz ardı edilen binanın sözleşme kararı veya alternatif olarak indirgeme fiyat, eğer kusurların varlığına rağmen, anlaşma alıcıya ilgi gösteriyorsa.

Mülkiyet teslimi şımarık


İlk sorunun cevabı, yani öngörülen garanti durumunda da değer ön sözleşme, 15 Şubat 2015 tarih ve 3028 sayılı Yargıtay'ın önemli cümlesinde bulunur. Bu hükümle, meşruiyet hakimleri geçmişin konsolide yargı yöneliminden ayrılmıştır.
Evin tesliminden sonra bulunan kusurlar için ön kararda senet alıcısı sahip değil olarak satılması beklenen çareler geçit arasında özellik.
Yargıtay, ile bir ön bina durumunda erken teslimatNoterlik işleminden önce yapılan malın teslimi, belirlemez Kanunun öngördüğü sona erme süresinin (keşif tarihinden itibaren sekiz gün) sona ermesi teklif yargı eylemini icra etmek için keşfedilen yardımcısı veya reçeteyi (doğumdan bir yıl sonra).
Hızlı bildirim yükü, mülkiyet haklarının devredilmesini öngörür.
Bir ön hazırlık olması durumunda, değil Hangi uygulama standartlar üzerinde garanti satılan şeyden, çeviri etkisi üretilmemiştir. Nihai sözleşme imzalandığında herhangi bir hasara itiraz etmek için son tarih başlayacak.
O zaman ne yapabilirsin? senet alıcısı mesela, kesin tanımlanmadan önce nem lekelerinin varlığını fark ettiniz mi?

Borçlu alıcıyı korumak için çareler

Alıcı her zaman olacak bağlı Malın özelliklerini, neye kararlaştırıldığına uygun bulmamış olmasına rağmen satın almaya mı? Uzlaşmada, iyiliğin kusur veya kusur olmadığını, ancak durumun çok farklı olduğunu okuduk. Bu durumda, senet alıcının iradesinin eriyik 'dalltaahhüt ön ile alınan?
Bu durumda konuyla ilgili genel kurallar uygulanacaktır. sözleşmenin ihlali sahip olduğu sözleşmeler ile ilgili ilgili servisler. Kanun, taahhüt sahibinin hakime sormasını sağlar; karar rehin sahibi satıcının ihlaline ilişkin ön sözleşmenin alternatif yol, egzersiz yapmakeylem arasında kesin yerine getirme.

Ön satış ve müşavirler


İlk durumda, senet alıcı bunu alacak çözünme Sözleşmenin
Hizmetlerini yerine getirmekten alıkonulacak ve daha önce yapıldıysa (örneğin, fiyatın bir kısmını ödeyerek) temerrüde düşme cümlesini alacaktır. dönüş Neyin alındığı.
İkinci durumda, gelecekteki alıcı sözleşmeyi uygulamakla ilgileniyorsa, hakimden yardım isteyebilir. hükümlü varsayılan yapmak başarısız performans veya yanlış.
Bununla birlikte, adli görüşün bir kısmına göre, yukarıda belirtilen çözüm yolunun satıcıya karşı kusurların giderilmesine yol açacağını, satış sözleşmeleri için değil, sadece sözleşmeler için kefalet getirilmesine yol açacağını hatırlayın.
Taahhüt eden satıcı, binadaki kusurların varlığından haberdar olsa da, fiyat dengesinin ödenmesini de talep ederse, alıcının kendisiistisna arasında başarısızlık İtalyan Medeni Kanununun 1460. Maddesinde atıfta bulunulan, diğer tarafın taleplerine yasal olarak karşı çıkabileceği için atıfta bulundu.
Medeni Kanun, bu tür çözüm yollarını çağırmanın ön koşulunun ciddi ihlal karşı tarafın Sözleşmenin feshine izin veren bir partinin yerine getirilmemesi, yaralanan tarafın uğradığı zararın tazmini haklı kılan normal yerine getirilmeme kavramına kıyasla başka bir gereklilik sunmalıdır.
Bir yerine getirilmemesi olmalı kıt değil önemi, diğer tarafın çıkarına saygılı olmak. Yerçekimi, düşünülen performansın ekonomik değeri temel alınarak değerlendirilir. Diğer tarafın karşı performansını haksız hale getirmek gibi bir şey olmalı.
Gereği göz önüne alındığında şiddet Sözleşmenin feshine ulaşmak için yerine getirilmemeyi karakterize etmesi gereken, küçük kusurlar evin tapusunu vermeyi reddetmek mümkün değildir. Bu husus, Treviso Mahkemesi tarafından, 2471/2016 tarihli kararıyla, alıcı tarafından doğrulanan mütevazı su sızıntısı nedeniyle noter sözleşmesini öngörmeyi reddettiği sonucuna varıldı.
Bu gibi durumlarda karşı tarafın başarısızlığı iddia edilemez, çünkü böyle bir davranış iyi niyet ilkelerine aykırıdır ve tamamen orantısız bir tepki oluşturur.
Bu nedenle, sıradan bir titizlikle bilinmeyen ancak düşük değerli olan ve kolayca giderilen kusurlar durumunda, bilinen kusurlarda olduğu gibi, alıcı hiçbir şey yapamayacaktır ve yapılan taahhütlere bağlı kalacaktır.
Olağan titizlikle bilinmeyen ve satıcının ihlalini ciddiye almak gibi kusurlar söz konusu olduğunda, alıcı sözleşme ile birlikte ön sözleşmenin feshedilmesini talep edebilir. tazminat hemen zararnerede kanıtlanmış.

İtalyan Medeni Kanunu'nun 2932. Maddesi uyarınca özel bir şekilde icra

Son olarak, alıcıya sunulan tipik koruma aracının, eşyada belirtilenler olduğuna dikkat çekilmelidir. 2932 Medeni Kanun’un
Mevcut bir yargı yetkisine göre, kusurlardan veya tutarsızlıklardan etkilenen bir mülkün rehin alıcısı, yalnızca sözleşmenin feshedilmesi veya kusurlu veya kusurlu bir şekilde rezervasyon yapılmaksızın kabul edilmesinin alternatifine tabi değildir, ancak icra içinde özel form Nihai sözleşmeyi bitirme yükümlülüğünün sona ermesi sonucunu doğuracak ceza veren bir cümle edinmek.
Bağlamsal olarak e kümülatif bunun için sorabilirsin indirgeme fiyat kabul etti.
Vurgulanması gereken husus, ilk olarak 2932. Maddede belirtilen eylemi gerçekleştirmek için son teslim tarihi terim Nihai sözleşmenin düzenlenmesi için ancak her şeyden önce ret vekalet eden satıcının notere gitmesi,
Fiyat indirgeme eylemi, karşı tarafın performanslarının, taahhüt sahibinin yapılan taahhütlerin yerine getirilmesine olan ilgisinin, maddi kusurların varlığı gibi, mal sahibine atfedilebilen gerçeklerle tehlikeye atılmamasını sağlamayı amaçlayan önemli bir yeniden dengeleme müdahalesi yapılandırmaktadır.



Video: